¿Para qué sirve la declaratoria de fábrica?

Publicado por Julio Valderrama en

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Pixabay/ jarmoluk

Es muy probable que la primera vez que escuchaste este término haya sido porque empezaste algunos de los siguientes trámites: vender tu casa, hipotecarla para pedir un préstamo o comprar una casa. De seguro también ya te habrás enterado que, si un inmueble no cuenta con esta declaratoria, entonces será más complicado venderlo, comprarlo o hipotecarlo, pero atención, será complicado más no imposible porque hay otras salidas que se pueden considerar, a pesar de esto, siempre el mejor camino será contar con la declaratoria de fábrica. 

Antes de continuar, es importante precisar lo que significa este trámite. Una declaratoria de fábrica es declarar la existencia de una edificación ante la leyes decir, que toda construcción que realicemos en nuestra casa o terreno, ya sea una ampliación, modificación, edificación total o parcial o remodelación debemos declararla ante la Sunarp. Si un inmueble cuenta con esta declaratoria, su venta, compra o hipoteca se podrá tramitar sin problemas.

Sin embargo, en algunas zonas, lo más común es que las casas no cuenten con ella, muchas veces por descuido o desconocimiento. Lo mejor siempre será tener todo en orden, porque uno nunca sabe cuándo pueda necesitar contar con la casa para alguna transacción.

Desarrollemos un poco cada caso mencionado al principio de este artículo, por ejemplo, en el caso de vender una casa ¿Por qué se complicaría su venta sino se cuenta con esta declaratoria? En principio es importante aclarar que sí se podría vender, el problema está en que hoy en día la mayoría de personas que están interesadas en comprar una casa lo hacen a través de un crédito hipotecario, y los bancos no ofrecen créditos para casas que no estén declaradas o en su defecto habrá más restricciones o serán más estrictos para un desembolso. En este contexto, la cantidad de candidatos compradores se reducen porque solo podrán comprarla aquellos que cuenten con dinero en mano, y ese tipo de compradores, por lo general, no abundan. Algunos bancos, como mencionamos, pueden acceder a darte un préstamo a título personal, pero, jamás será por el 80%, por ejemplo, del valor del inmueble que es lo que normalmente te financian a través de un crédito hipotecario.

Veamos el caso de la compra de una casa sin declaratoria. Aquí el problema es que, si a ti te interesa una casa, prácticamente te enamoraste de ella, tiene todo lo que tú buscas, pero, solo podrás acceder a ella si tienes dinero en mano, y, como ya mencionamos en el caso anterior, ningún banco financia un crédito en estas condiciones. Entonces solo te queda desechar esa opción porque si no es posible que puedas conseguir la totalidad del valor, no la puedes comprar. En este punto es importante tener claro esto, si ya decidiste comprar tu casa propia y solo puedes acceder a ella a través de un crédito, desecha todas las casas que no cuenten con esta declaratoria. Ahora, si cuentas con el dinero, enhorabuena, lo único es que además de pagar lo que cueste el inmueble y demás impuestos, deberás asumir lo que cueste este trámite en precio y tiempo.

Y en el caso de hipotecar una casa para pedir un préstamo. Por ejemplo, vamos a imaginar que deseamos pedir un préstamo para construir un piso más en la casa, entonces acudimos al banco para solicitar un préstamo y damos como garantía la casa. El banco revisa los papeles de la propiedad y si detectan que la casa está inscrita en Sunarp como terreno, es decir, que para ellos la construcción no existe, no podrán ofrecer un préstamo de algo que no existe. Ahora, es importante aclarar que hoy en día existen entidades bancarias que sí otorgan préstamos con casas en estas condiciones, pero, la tasa de interés es supremamente alta o los procesos son especiales.

Entonces, si aún no has realizado la declaratoria de fábrica, te aconsejamos que la hagas, ya que, al hacerla, se están reconociendo tus derechos como propietario sobre la construcción, además, aumentará el valor del inmueble y en caso desees venderlo podrás hacerlo a un mejor precio. Por último, te permitirá poder colocarla como garantía en caso necesites solicitar un préstamo a alguna entidad bancaria.  

Para realizar la declaratoria de fábrica tienes dos caminos: si la construcción fue realizada antes del 31 de diciembre de 2016, aquí se debe tramitar directamente ante la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp) con apoyo del verificador, cumplir los requisitos y el pago de tasas y acogerse a la Ley 27157. Para edificaciones actuales, se debe tramitar en el municipio la licencia de edificación y recepción de obras, según la Ley 29090, además de cumplir los requisitos y pagos registrales en Sunarp. La calificación en ambos casos es de 7 días. 

Recuerda que este trámite sólo puede ser visado e inscrito por un profesional registrado en SUNARP, sea ingeniero o arquitecto.

Categorías: Venta

Julio Valderrama

Colaborador en Valvacorp.

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