Inquilinos morosos y la nueva ley de desalojo con intervención notarial. Aquí te lo contamos todo

Publicado por Julio Valderrama en

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Pixabay/Tumisu

La opción de arrendar un inmueble es una práctica que se viene realizando desde hace mucho tiempo en nuestro país. Es común ver que las personas invierten en adicionar pisos a la casa o habilitar una parte de esta para luego alquilarla y, con ello, obtener una renta mensual que ayude con los gastos o para invertirla en algún otro proyecto.

Sin embargo, muchas veces los arrendadores no toman en cuenta ciertas consideraciones en el contrato, como consecuencia, es muy probable que a futuro tengan que lidiar con inquilinos que incumplan pagos u otras cosas. Asimismo, se ven casos en donde los contratos son celebrados de forma verbal o sólo por uno de los propietarios, sin la autorización de los demás, entre otras situaciones.

Entonces, lo que el propietario veía como una excelente fuente de ingresos continua, termina siendo una verdadera pesadilla que, muchas veces, debe tratarse en juzgados, entre abogados y pleitos para desalojar al moroso y que encima acarrea gastos no previstos. Sumado a esto, los largos y lentos procesos judiciales en nuestro país, terminan por hacer de un desalojo un cuento de nunca acabar. Por ello es importante tomar medidas que, por un lado, minimicen el riesgo de contratar a un inquilino moroso, y por el otro, garanticen que, en caso de algún incumplimiento, el propietario pueda hacer valer sus derechos en el menor tiempo posible.

Lo que se ha venido haciendo para mejorar esto

Desde hace algunos años, se vienen tomando acciones sobre esta problemática. Por ello, en el año 2014, se promulgó la Ley 30201, que integró la cláusula de allanamiento futuro. Mediante esta cláusula, la cual debe estar explícita en el contrato de arrendamiento y cuyas firmas deben estar legalizadas ante un notario, el inquilino se compromete a dejar el inmueble si es que se presentan dos causales: conclusión del contrato o resolución del arrendamiento por falta de pago de las rentas pactadas (2 meses y 15 días). Entonces tras el incumplimiento del contrato, el propietario tiene que presentar una demanda ante el juez de paz letrado, quien posteriormente ordenará el desalojo en 15 días hábiles.

Sin embargo, según el abogado especializado en derecho inmobiliario, Francisco Avendaño, este plazo de los 15 días no se cumple siempre, puesto que, debido a las apelaciones que el inquilino presente, el proceso puede tardar más tiempo, pudiendo incluso tomar meses y hasta años. Claro está, esto dependerá de cada caso, por lo que se sugiere que esta cláusula sea incluida siempre en el contrato de arrendamiento como una medida de prevención.

Adicionalmente a esta cláusula, se creó el “Registro de deudores judiciales morosos”, que permite registrar al inquilino moroso en dicho registro, como medida de sanción y para alertar a otros potenciales arrendadores.

Luego de ello, en el año 2015 a través de D.L. 1177, se crea el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda, que crea el “Registro administrativo de arrendamiento para vivienda”, el “Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (FUA)” y el “Proceso único de ejecución de desalojo”, los cuales se aplican únicamente para viviendas. Este régimen consiste en formular la demanda ante el juez, quien notifica al arrendatario para que en el plazo de cinco días acredite: a) la vigencia del contrato, b) la cancelación de las rentas, o c) el cumplimiento de cualquier otra obligación que le hubiere sido requerida en el proceso, también el arrendatario puede formular excepciones y defensas previas, luego de lo cual en un plazo máximo de tres días el juez debe emitir sentencia bajo responsabilidad.

Hasta aquí, estas medidas parecen no haber tenido gran acogida porque los procesos por desalojo siguen manteniendo las demoras de siempre.

Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial (Ley 30933)

El 24 de abril del presente entró en vigencia esta ley, con la cual se busca agilizar el desalojo de inquilinos morosos, frente a un escenario actual en el que los propietarios se ven casi obligados también a asumir el mantenimiento, arbitrios y abogados en tanto el proceso judicial de desalojo pueda culminar hasta en cuatro años. Esta iniciativa legal permite desalojar en tan solo 15 días, a través de una carta notarial y con la ayuda de la fuerza pública, a cualquier propietario de un inmueble, ya sea una vivienda, comercio, industria u otros.

Las causales que contempla esta ley para proceder con el desalojo son: a) vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento o, b) incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento.

Además, para solicitar el desalojo de un bien inmueble bajo este procedimiento, se deberá cumplir con tres requisitos:

● El inmueble deberá encontrarse individualizado; y en el contrato de arrendamiento deberá consignarse las referencias precisas de su ubicación.

● El contrato de arrendamiento deberá estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto Legislativo 1177, Decreto Legislativo que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda; o en escritura pública (con o sin minuta).

● Las modificaciones o adendas al contrato de arrendamiento deberán cumplir con la misma formalidad que el contrato inicial. Si el contrato está en escritura pública, la adenda deberá hacerse por escritura pública.

Por otro lado, el contrato deberá contener lo siguiente:

● La cláusula de allanamiento a futuro.

● La cláusula de sometimiento expreso a la Ley 30933, además, debe contener, de manera expresa, que, al configurarse cualquiera de las causales de desalojo previstas en dicha ley, se someten a la competencia del notario para constatar dicha causal, y a la del juez de paz letrado para ejecutar el desalojo.

● El número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en un banco o cooperativa (supervisada por la SBS) para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato.

¿Cómo es el procedimiento?

1. Se debe presentar la solicitud de desalojo al notario, en ella se debe indicar los datos tanto del arrendador (nombres completos, DNI, domicilio y firma) como del arrendatario (nombres completos, DNI o copia de este, domicilio contractual).

2. El notario recibe la solicitud, verifica los requisitos y el contenido del contrato.

3. El notario notifica al arrendatario en el inmueble y le brinda un plazo de 5 días hábiles para que indique si es culpable o no de lo que se acusa.

4. El notario revisa la respuesta del arrendatario y luego de la verificación emite un acta no contenciosa, en caso aplique, para proceder con el desalojo. Remite la copia del expediente al juez de paz letrado del distrito para que proceda.

5. El interesado (arrendador) presenta la solicitud al juez de paz letrado. Luego de 3 días hábiles de recibida la solicitud, el juez dispone el desalojo del arrendatario y de las personas que se encuentren en la ubicación consignada, así como, la orden de descerraje en caso de resistencia o si se encuentra cerrado el inmueble.

6. El juez de paz letrado notifica a la Policía Nacional para que preste asistencia y garantía durante el desalojo.

7. El arrendador puede solicitar mediante el mismo juez de paz letrado el pago de los gastos que acarreó el proceso de desalojo.

Concluyendo

Esta ley busca, entre otras cosas, la formalidad en los contratos de arrendamiento, con la finalidad de aminorar los tiempos en los procesos y evitar que los arrendadores tengan que, además de soportar procesos judiciales lentos y largos, cargar con gastos innecesarios que muchas veces generan un desbalance para estos. Las formalidades que exige esta nueva ley son mayores que las que se venían tratando antes, sin embargo, estas exigencias contribuirán a corregir las distorsiones del mercado de arrendamiento de inmuebles. Con lo que, en definitiva, todos ganarán, el arrendador y el arrendatario.

Entonces si usted se encuentra interesado en alquilar un inmueble, ya sabe qué camino debe seguir, si bien puede parecer un trámite engorroso, al final, le evitará muchos dolores de cabeza. Es posible que precise de asesoramiento especializado, pero por los perjuicios que puede pasar por la falta de pago de la renta, los sobrecostos como el pago del mantenimiento, arbitrios, abogados, tiempo del proceso, deterioro de su salud, en definitiva, lo vale. Es evaluar el costo beneficio.

No olvidar que es imprescindible investigar muy bien al futuro inquilino, por ello se sugiere verificar sus datos en la Reniec para conocer su identidad, consultar en una central de riesgo su comportamiento financiero, asimismo, averiguar si la persona está registrada en inquilinos morosos y/o tiene deudas registradas en el Poder Judicial. Si decide contratar a un conocedor en bienes raíces, se ahorrará todos estos trámites, a veces es mejor, dejar en manos especialistas lo que es importante. 

Categorías: Alquiler

Julio Valderrama

Colaborador en Valvacorp.

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